A história dos REITs nos Estados Unidos é uma jornada fascinante, que começa com um objetivo simples: democratizar o acesso ao investimento imobiliário. Antes da criação dos REITs, apenas grandes instituições e indivíduos com patrimônio muito elevado podiam investir em imóveis comerciais e de grande porte.
A Origem: A Lei de 1960
A criação dos REITs foi um resultado direto da insatisfação do Congresso americano com a falta de opções de investimento em imóveis para o cidadão comum. Em 1960, o Presidente Dwight D. Eisenhower assinou o Real Estate Investment Trust Act, uma lei que permitiu a criação desses novos veículos de investimento. A legislação foi desenhada para dar aos pequenos investidores a mesma possibilidade que os fundos de pensão tinham de participar em grandes projetos imobiliários, recebendo uma parcela dos aluguéis e dos lucros.
A lei estabeleceu três requisitos principais para que uma empresa pudesse ser classificada como um REIT:
- Possuir ativos imobiliários geradores de renda.
- Distribuir a maior parte de sua renda tributável aos acionistas como dividendos.
- Ser uma entidade negociada em bolsa de valores, garantindo liquidez.
Essa estrutura permitiu que os REITs evitassem a dupla tributação (pagar impostos na empresa e depois no acionista), o que era uma grande barreira para o investimento imobiliário em larga escala.
A Evolução dos REITs
As primeiras décadas foram um período de crescimento lento, mas constante. Os REITs ganharam popularidade como uma opção de renda, especialmente em momentos de juros altos. A grande virada, no entanto, veio com a Tax Reform Act de 1986.
Essa lei permitiu que os REITs pudessem não apenas possuir e financiar imóveis, mas também administrá-los ativamente. Isso foi um divisor de águas, pois lhes deu mais controle sobre suas propriedades e a capacidade de aumentar a renda através da gestão eficiente. O setor começou a se diversificar, com a especialização em diferentes nichos imobiliários, como hospitais, hotéis e galpões de logística.
O Crescimento Moderno
No início do século XXI, os REITs se tornaram uma parte fundamental do mercado financeiro. A crise imobiliária de 2008 foi um teste de estresse para o setor, mas a maioria dos REITs, com sua estrutura de capital sólida e diversificação, se saiu relativamente bem.
A ascensão do e-commerce impulsionou a criação de REITs de logística e Data Centers, que se tornaram alguns dos setores de maior crescimento. O envelhecimento da população gerou a demanda por REITs de saúde, focados em casas de repouso e hospitais. A pandemia de COVID-19, por sua vez, impactou negativamente os REITs de shoppings e hotéis, mas consolidou a importância dos REITs de data centers e galpões logísticos.
Hoje, os REITs são uma classe de ativos madura, com mais de US$ 1 trilhão em capitalização de mercado e que fazem parte dos principais índices de investimento, como o S&P 500. A sua história demonstra como uma legislação inteligente pode democratizar um mercado e criar uma nova e importante forma de investimento.