Os REITs, ou Real Estate Investment Trusts, são veículos de investimento nos Estados Unidos que permitem a qualquer pessoa investir em um portfólio diversificado de imóveis que geram renda, da mesma forma que investem em ações. Eles são negociados em bolsas de valores, como a NYSE e a Nasdaq.
O que são REITs?
Os REITs foram criados em 1960 pelo Congresso Americano com o objetivo de democratizar o investimento em imóveis comerciais e residenciais. Eles operam adquirindo, administrando e financiando imóveis, como prédios de escritórios, shoppings, hospitais, hotéis, galpões logísticos e data centers. A principal característica que os diferencia é a obrigação de distribuir a maior parte de sua renda tributável aos acionistas na forma de dividendos.
Para que uma empresa seja classificada como um REIT, a legislação americana exige o cumprimento de algumas regras:
- Investir pelo menos 75% de seus ativos em imóveis, dinheiro ou títulos do Tesouro.
- Obter pelo menos 75% de sua receita bruta de aluguéis, juros de financiamentos imobiliários ou da venda de imóveis.
- Distribuir pelo menos 90% de sua renda tributável aos acionistas anualmente na forma de dividendos.
A maioria dos REITs se especializa em um tipo de setor imobiliário, como galpões logísticos, imóveis residenciais ou propriedades de saúde. Isso permite que os investidores escolham o setor que melhor se alinha com suas perspectivas.
REITs vs. FIIs: Existem Semelhanças?
Embora os REITs e os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) do Brasil tenham o objetivo de permitir que investidores acessem o mercado imobiliário, existem diferenças fundamentais na forma como funcionam.
A principal diferença é a estrutura legal. Um REIT é uma corporação, ou seja, uma empresa, enquanto um FII é um fundo de investimento, que não tem personalidade jurídica própria. Por ser uma empresa, um REIT pode se alavancar, ou seja, se endividar para comprar novos imóveis, o que um FII não pode fazer, com raras exceções.
Outra diferença importante está nos pagamentos aos acionistas. Nos Estados Unidos, os dividendos de REITs são geralmente tributados como renda comum para investidores estrangeiros. No Brasil, os dividendos distribuídos pelos FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o investidor possua menos de 10% do total de cotas do fundo e que o FII tenha mais de 50 cotistas.
Ainda, os REITs podem reter uma pequena parte de seus lucros para reinvestimento. Já os FIIs são obrigados a distribuir no mínimo 95% do lucro líquido apurado, de acordo com o regime de caixa.
Países com Modelos Semelhantes
A popularidade e o sucesso dos REITs levaram muitos países a adotar modelos de investimento imobiliário semelhantes. Embora os nomes e as regras possam variar, o conceito é o mesmo: democratizar o acesso ao investimento imobiliário através de um veículo negociado em bolsa.
Alguns dos países que possuem um modelo de REIT são:
- Austrália: Conhecidos como A-REITs.
- Reino Unido: Conhecidos como UK-REITs.
- Japão: Conhecidos como J-REITs.
- Singapura: Conhecidos como S-REITs.
- Alemanha: Conhecidos como G-REITs.
- Canadá: Conhecidos como REITs ou Real Estate Investment Trusts.
- França: Conhecidos como Société d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC).
- México: Conhecidos como FIBRAs (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces).
Essa expansão global mostra a eficiência do modelo de REIT para fornecer uma maneira transparente e regulamentada de investir em imóveis.
Como funcionam os REITs?
Os REITs funcionam de forma bastante simples. Eles arrecadam capital de diversos investidores, através da venda de suas ações, e usam esse dinheiro para adquirir e administrar um portfólio de propriedades. A receita gerada, principalmente de aluguéis, é usada para cobrir despesas e, a maior parte, distribuída aos acionistas como dividendos.
Para os investidores, os benefícios de investir em REITs são:
- Renda: A maioria dos REITs oferece um alto rendimento de dividendos, tornando-os atraentes para investidores que buscam renda passiva.
- Liquidez: Como são negociados em bolsa, as ações de REITs podem ser compradas e vendidas a qualquer momento durante o horário de funcionamento do mercado, ao contrário de um imóvel físico que pode levar meses para ser vendido.
- Diversificação: Investir em um REIT permite que você tenha exposição a diversos tipos de imóveis, localizados em diferentes regiões, o que reduz o risco de concentração.
Em resumo, os REITs são uma ferramenta poderosa para investidores que desejam ter exposição ao mercado imobiliário de maneira diversificada e com alta liquidez, sem a necessidade de comprar, financiar ou gerenciar propriedades diretamente.