Os valores declarados do bem financiado são os valores pagos e acumulados, mesmo que esse total represente um valor muito superior ou inferior ao valor de mercado atual do bem.
O cerne da declaração de bens no IRPF é o Princípio do Custo de Aquisição.
1. O Princípio do Custo de Aquisição
No Brasil, a legislação do Imposto de Renda exige que os bens sejam registrados e mantidos pelo Custo de Aquisição (o valor total que você gastou para ter o bem, incluindo juros do financiamento, impostos, taxas, etc.).
O que é Custo de Aquisição:
É a soma de tudo que saiu do seu bolso para adquirir e manter o bem até o final do ano-calendário.
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Para um imóvel financiado, isso inclui: a entrada, todas as parcelas pagas (principal + juros), Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, taxas de registro e cartório, e eventuais reformas ou benfeitorias.
O Custo é Histórico e Inalterável
O valor do bem declarado na ficha “Bens e Direitos” não pode ser alterado para refletir a valorização (ou desvalorização) de mercado, enquanto o bem for seu. Ele só pode aumentar quando você faz novos pagamentos (novas parcelas, reformas) e só será “atualizado” quando você o vender.
Portanto, se o mercado imobiliário cair e o seu apartamento valer menos, você continuará declarando o total acumulado que você pagou por ele.
2. A Relação com o Ganho de Capital
A Receita Federal obriga o contribuinte a manter o custo de aquisição histórico exatamente para o momento futuro da venda. O valor declarado serve como a base de cálculo para o imposto sobre o Ganho de Capital.
Cálculo do Ganho de Capital
O Ganho de Capital é a diferença entre o Valor de Venda e o Custo de Aquisição.
Exemplo:
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Custo de Aquisição Declarado (soma de tudo pago): R$ 400.000,00
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Valor de Venda do Imóvel: R$ 500.000,00
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Ganho de Capital Tributável: R$ 100.000,00 (diferença entre venda e custo)
Se a Receita permitisse que você declarasse o valor de mercado (R$ 500.000,00) antes de vender, o Ganho de Capital seria zero, e você não pagaria imposto sobre a valorização, o que contraria a lei.
Risco de Cair na Malha Fina
Declarar um valor diferente do custo de aquisição (por exemplo, buscando o valor de mercado para tentar valorizar o patrimônio) é considerado uma alteração da base de cálculo e é um erro que pode levar o contribuinte à malha fina.
Em resumo: A sua declaração de IRPF não é um balanço de mercado, mas sim o registro fiscal do seu investimento. Você só declara o que pagou.
