Para a cidade de Valença, no Rio de Janeiro, o cenário de empreendedorismo imobiliário tem particularidades importantes, especialmente devido ao seu rico patrimônio histórico e às leis municipais específicas.
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Abaixo, apresentamos o checklist de documentos e o modelo de custos focado na realidade local de Valença-RJ.
1. Checklist de Documentos para Valença-RJ
Para dar entrada no EVTL e posteriormente no licenciamento, você precisará procurar a Secretaria Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano.
Documentação do Imóvel:
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[ ] RGI (Registro Geral de Imóveis) atualizado: Fundamental para verificar se não há gravames ou hipotecas. Deve ser retirado no Cartório de Registro de Imóveis de Valença.
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[ ] Certidão Negativa de Débitos (IPTU): Para garantir que o imóvel não possui dívidas com a Prefeitura.
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[ ] Certidão de Diretrizes Urbanísticas: Solicitada na Prefeitura, ela dirá formalmente o que o Plano Diretor de Valença permite para aquele lote específico.
Documentação Técnica (O que pedir ao seu Engenheiro/Arquiteto):
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[ ] Levantamento Topográfico Planialtimétrico: Valença possui muitas áreas de relevo acidentado; as curvas de nível definirão o custo da sua movimentação de terra.
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[ ] Consulta ao PREVPAS: Como Valença tem um centro histórico relevante, é crucial verificar se o imóvel está em área de preservação ou entorno de bens tombados pelo INEPAC (Estadual) ou IPHAN (Federal).
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[ ] Viabilidade da CEDAE/Prefeitura: Verificar se a rede de água e esgoto no local suporta o aumento de carga (especialmente se for um prédio).
2. Planilha Modelo de Custos Iniciais (Estimativa)
Estes são os custos de “inteligência” que você investe antes da obra começar.
| Item | Descrição | Estimativa de Custo (R$) |
| Topografia | Mapeamento do relevo e limites do terreno. | R$ 1.500 – R$ 3.500 |
| Sondagem (SPT) | Perfuração do solo para testar resistência (mín. 3 furos). | R$ 2.500 – R$ 5.000 |
| Honorários EVTL | Relatório técnico e consulta de viabilidade legal. | R$ 2.000 – R$ 6.000 |
| Estudo de Massa | Modelagem 3D e ocupação volumétrica. | R$ 1.500 – R$ 4.000 |
| Taxas Municipais | Protocolos e certidões na Prefeitura de Valença. | R$ 300 – R$ 800 |
| TOTAL ESTIMADO | Investimento em Diagnóstico Técnico | R$ 7.800 – R$ 19.300 |
Nota: Os valores variam conforme o tamanho do terreno e a complexidade do projeto.
3. Fontes Oficiais e Links Úteis para Valença-RJ
Como Valença é uma cidade do interior, muitas informações ainda exigem presença física, mas você pode iniciar por aqui:
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Prefeitura Municipal de Valença: valenca.rj.gov.br (Fique atento à seção de “Legislação” para buscar o Plano Diretor Municipal).
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Câmara Municipal de Valença: Útil para buscar leis de zoneamento atualizadas e o Código de Obras.
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INEPAC (Patrimônio Histórico): inepac.rj.gov.br – Essencial se o imóvel for no centro ou próximo a fazendas históricas.
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Jucerja (Empreendedorismo): jucerja.rj.gov.br – Caso o seu empreendimento envolva a abertura de uma empresa (SPE) para a construção.
Conclusão e Próximo Passo
Valença está em uma região com potencial turístico e universitário (devido à UNIFAA), o que torna o Estudo de Massa ainda mais importante para decidir se o melhor é fazer kitnetes para estudantes ou unidades residenciais padrão.
