A aquisição de terras rurais por estrangeiros no Brasil é regulamentada principalmente pela Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, e seu decreto regulamentador, o Decreto nº 74.965, de 26 de novembro de 1974. Essa legislação impõe uma série de restrições e condições, com o objetivo de preservar a soberania nacional, controlar a exploração de recursos naturais e garantir o desenvolvimento agrário do país.
Principais Restrições e Condições
- Quem pode adquirir?
- Estrangeiro residente no Brasil: Pessoa física que comprove residência permanente no país.
- Pessoa jurídica estrangeira: Empresa estrangeira autorizada a funcionar no Brasil.
- Pessoa jurídica brasileira com capital estrangeiro majoritário: Este é um ponto crucial e tem sido alvo de diferentes interpretações ao longo do tempo. Atualmente, o entendimento consolidado (em grande parte por um parecer da Advocacia-Geral da União – AGU de 2010) é que empresas brasileiras com a maioria do capital social pertencente a estrangeiros (físicos ou jurídicos, residentes ou com sede no exterior) estão sujeitas às mesmas restrições da Lei nº 5.709/71. Ou seja, elas são “equiparadas” a estrangeiros para fins de aquisição de terras rurais.
- Limites de Área:
- Por estrangeiro individual ou pessoa jurídica: A soma das áreas rurais pertencentes a estrangeiros (sejam pessoas físicas ou jurídicas) não pode ultrapassar 1/4 (um quarto) da superfície total do município onde os imóveis estão localizados.
- Por nacionalidade: Pessoas da mesma nacionalidade (físicas ou jurídicas) não podem ser proprietárias de mais de 10% (dez por cento) da superfície total do município.
- Por adquirente individual: A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não pode exceder 50 (cinquenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua. O “módulo de exploração indefinida” é um parâmetro agrário definido pelo INCRA e varia conforme a região. Aquisições de áreas iguais ou inferiores a 3 (três) módulos geralmente independem de autorização, salvo em áreas de segurança nacional.
- Aprovações e Autorizações:
- Para áreas acima de 20 (vinte) módulos, a aquisição ou arrendamento por estrangeiro depende da apresentação e aprovação de um projeto de exploração do imóvel rural pelo Ministério da Agricultura (ou órgãos competentes como INCRA, SUDAM, SUDENE, dependendo da natureza do empreendimento e da localização).
- A aquisição de imóveis rurais em faixa de fronteira ou em áreas consideradas indispensáveis à segurança nacional exige o assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional.
- Aquisições acima de 100 módulos podem depender de autorização do Congresso Nacional.
- Registro e Fiscalização:
- Os Cartórios de Registro de Imóveis devem manter um cadastro especial das aquisições de terras rurais por estrangeiros e enviar informações trimestralmente ao INCRA e às Corregedorias de Justiça dos Estados.
- É vedada, a qualquer título, a doação de terras da União ou dos Estados a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, salvo em casos específicos de núcleos coloniais para imigrantes.
Entendimentos e Debates Recentes
A interpretação da Lei nº 5.709/71, especialmente no que tange às empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro, passou por mudanças significativas. Por muitos anos, houve um entendimento mais flexível, baseado em um parecer da AGU de 1998, que desobrigava essas empresas das restrições. No entanto, o Parecer AGU/LA nº 01/2010 revisitou o tema, reafirmando que empresas brasileiras com maioria de capital estrangeiro estão sujeitas às mesmas limitações impostas a estrangeiros. Essa mudança gerou debates e, para muitos, criou um ambiente de incerteza jurídica para investimentos estrangeiros no agronegócio.
Há também discussões sobre a necessidade de atualizar a legislação para se adequar à realidade do século XXI, buscando conciliar a defesa da soberania e do desenvolvimento nacional com a atração de investimentos estrangeiros que podem impulsionar a economia e a tecnologia no setor rural. Propostas de lei sobre o tema tramitam no Congresso Nacional, buscando clarear as regras e, em alguns casos, flexibilizar certas restrições.
Em síntese, a legislação brasileira sobre a aquisição de terras por estrangeiros é complexa e restritiva, visando a proteção da soberania e dos interesses nacionais. Empresas com participação majoritária de capital estrangeiro também estão sujeitas a essas regras, o que exige planejamento jurídico cuidadoso para quem busca investir em propriedades rurais no Brasil.