O melhor ativo é o conhecimento. Uma jornada de aprendizado sobre REITs nos Estados Unidos.
Inicie sua jornada de aprendizado para Entender e Investir em REITs nos EUA
Os Real Estate Investment Trusts, ou REITs, são uma forma de investimento que permite a qualquer pessoa participar do mercado imobiliário sem a necessidade de comprar, gerenciar ou financiar propriedades diretamente. Para investidores brasileiros que buscam diversificação e exposição ao mercado dos EUA, os REITs representam uma excelente oportunidade.
No entanto, antes de começar, é crucial construir uma base sólida de conhecimento. Este guia foi elaborado para ajudar você a navegar por essa jornada de aprendizado de forma lógica e sequencial.
1. O Que São REITs e Como Funcionam?
Comece pelo básico. Entender a definição e o funcionamento dos REITs é o primeiro passo.
- Definição: Pesquise sobre a estrutura dos REITs e sua origem. Entenda que eles são empresas que possuem, operam ou financiam imóveis geradores de renda.
- A Regra dos 90%: Um ponto fundamental é a exigência legal de que os REITs distribuam pelo menos 90% de sua renda tributável aos acionistas na forma de dividendos. Isso os torna atrativos para investidores focados em renda passiva.
- Tipos de REITs: REITs não são todos iguais. Estude os principais tipos, como:
- Equity REITs: A maioria dos REITs se enquadra aqui. Eles possuem e operam propriedades (apartamentos, shoppings, escritórios, hospitais, etc.).
- Mortgage REITs (mREITs): Eles não possuem imóveis diretamente, mas sim hipotecas e títulos lastreados em hipotecas.
- Hybrid REITs: Uma combinação dos dois primeiros.
- Vantagens e Desvantagens: Pondere os prós e contras. As vantagens incluem liquidez (podem ser comprados e vendidos facilmente em bolsa), diversificação e a alta distribuição de dividendos. As desvantagens podem envolver sensibilidade às taxas de juros e a volatilidade do mercado imobiliário.
2. A Mecânica dos Dividendos e a Tributação
O grande atrativo dos REITs são os dividendos. É vital entender como eles funcionam e como a tributação se aplica a investidores estrangeiros.
- Rendimentos Qualificados vs. Não Qualificados: Pesquise sobre as diferentes naturezas dos dividendos nos EUA. Enquanto muitos dividendos são considerados “qualificados” e têm uma alíquota de imposto menor, a maioria dos dividendos de REITs é classificada como “não qualificada” e tributada à alíquota de renda ordinária.
- Tributação no Brasil: Entenda como declarar e pagar imposto sobre os rendimentos de REITs para a Receita Federal brasileira. A regra geral é de 15% sobre os ganhos de capital e dividendos (se o valor for acima de R$ 35 mil por mês) e o carnê-leão para rendimentos mensais de até R$ 35 mil.
- Formulário W-8BEN: Para evitar a dupla tributação (nos EUA e no Brasil), familiarize-se com o formulário W-8BEN. Ele é um documento fiscal da Receita Federal americana (IRS) que certifica sua residência fiscal fora dos EUA, permitindo que a alíquota de imposto retido na fonte seja reduzida para 30%.
3. Análise Fundamentalista de REITs
Depois de entender o básico, é hora de aprofundar a análise. Avalie os fundamentos de um REIT como faria com qualquer outra empresa.
- Indicadores Específicos: REITs têm suas próprias métricas de avaliação. As mais importantes são:
- Funds From Operations (FFO): É o indicador de lucro mais usado para REITs. Ele ajusta o lucro líquido, excluindo depreciação e ganhos ou perdas com vendas de imóveis.
- Adjusted Funds From Operations (AFFO): Mais conservador que o FFO, pois subtrai custos de manutenção e melhorias de capital. É um indicador mais preciso da renda disponível para distribuição.
- Dividend Yield: Compare o rendimento de dividendo do REIT com a média do setor. Um rendimento muito alto pode indicar risco.
- Debt-to-EBITDA: Analisa a capacidade da empresa de pagar sua dívida.
- Qualidade da Gestão: A equipe de gestão é vital. Pesquise sobre a experiência, o histórico e a estratégia da liderança do REIT.
- Análise do Portfólio: Examine os imóveis do portfólio. A localização, a diversificação e a qualidade das propriedades são cruciais para a estabilidade da renda.
4. Como Investir em REITs na Prática?
Para concluir, entenda o processo de investimento.
- Corretoras Americanas: Abra conta em corretoras que oferecem acesso ao mercado dos EUA, como Charles Schwab, Avenue, Nomad, entre outras. Compare taxas, facilidade de uso e suporte ao cliente.
- ETFs de REITs: Para quem prefere uma diversificação instantânea, os ETFs (Exchange Traded Funds) são uma ótima opção. Eles reúnem dezenas ou centenas de REITs em um único fundo.
- Exemplos: Pesquise ETFs populares como o VNQ (Vanguard Real Estate ETF) ou IYR (iShares U.S. Real Estate ETF) para entender como funcionam.
Com este roteiro, você estará bem preparado para iniciar sua jornada de aprendizado sobre REITs. Lembre-se, o conhecimento é o seu maior ativo antes de qualquer investimento.